WEG-Recht

Mehrheitsmacht
und Fassadenkunst

§ 20 WEG · Bauliche Veränderung · BGH 2026
Rechtsanwalt Wolff · Nürnberg
Norbert Wolff · Stand: 4. November 2026 · Lesezeit 8 Minuten

WEG-Recht 2026 – sechs Jahre nach dem WEMoG hat der V. Zivilsenat das reformierte Wohnungseigentumsrecht in wesentlichen Punkten konturiert. Der Beitrag skizziert die Grundstrukturen des geltenden Rechts, ordnet die Rechtsprechung des Jahres ein und vertieft die jüngste Leitentscheidung: das Streetart-Urteil vom 25. September 2026.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Mehrheit darf eine künstlerische Gestaltung der Fassade beschließen, auch ohne festgelegtes Motiv.
  • Eine veränderte Optik ist regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG; Geschmack begründet kein Vetorecht.
  • Die Rechtsprechung 2026 erweitert die Mehrheitsmacht und sichert sie durch die Kontrolle ordnungsmäßiger Verwaltung.

Inhalt

Leitnorm

„Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.“

§ 20 Abs. 4 WEG

I. Grundstrukturen des reformierten WEG

1. Eigentumsordnung und GdWE

Wohnungseigentum verbindet das Sondereigentum an einer Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmen Zuordnung und Innenverhältnis. Die Abgrenzung bleibt streitanfällig: Ein Technikraum muss nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen.1

Kernanliegen der Reform war die Bündelung der Verwaltung bei der rechtsfähigen Gemeinschaft (§ 9a WEG). Sie ist Inhaberin der gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten und Beklagte der Beschlussklagen (§ 44 Abs. 2 WEG). Folgerichtig ist auch die Feststellungsklage zur Auslegung oder Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung gegen die GdWE zu richten.2

2. Willensbildung und Verwalter

Die Eigentümer entscheiden durch Beschluss (§§ 23 ff. WEG); die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig, die Online-Teilnahme kann beschlossen werden. Senkt die Mehrheit für einen Umlaufbeschluss das Quorum ab, ist dieser Absenkungsbeschluss selbstständig anfechtbar.3

Der Verwalter vertritt die GdWE im Außenverhältnis (§ 9b WEG) und entscheidet über Maßnahmen untergeordneter Bedeutung selbst (§ 27 WEG). Seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 26a WEG). Wer ohne wirksame Bestellung faktisch als Verwalter handelt, hat dieselben Pflichten wie ein bestellter Verwalter.4

3. Erhaltung, Kosten und Stimmrecht

Die ordnungsmäßige Erhaltung gehört zum Kern ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die GdWE darf eine Balkonsanierung beschließen, gegebenenfalls muss sie es, auch wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung den einzelnen Eigentümern zuweist; deren Kostentragung bleibt unberührt.5 Eine allgemeine Pflicht, vor Erhaltungsmaßnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen, besteht nicht. Maßgeblich ist, ob die Informationsgrundlage aus Sicht eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Eigentümers ausreicht.6

Gesetzlicher Kostenmaßstab sind die Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG); die Mehrheit kann für einzelne Kosten abweichen (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG). Diese Befugnis ist kein Freibrief: Die Umlage einer Sonderumlage für eine neue Heizung zu gleichen Teilen je Einheit widersprach ordnungsmäßiger Verwaltung.7

Das Stimmrecht kann durch Vereinbarung objektbezogen beschränkt werden, sofern der Umfang eindeutig bestimmt ist. Ein Ausschluss für Verwalterbestellung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung ist nichtig.8

II. Bauliche Veränderungen nach §§ 20, 21 WEG

1. Systematik

Die Reform hat das Allstimmigkeitserfordernis aufgegeben. Bauliche Veränderungen können mehrheitlich beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Einen Gestattungsanspruch begründen die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG: Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss und steckerfertige Solargeräte. Daneben besteht ein Anspruch, wenn alle über das unvermeidliche Maß hinaus Beeinträchtigten einverstanden sind (§ 20 Abs. 3 WEG).

Grenze aller Maßnahmen ist § 20 Abs. 4 WEG. Die Kosten tragen nach § 21 WEG grundsätzlich die Zustimmenden; alle Eigentümer nur bei qualifizierter Mehrheit oder Amortisation in angemessenem Zeitraum.

2. Beschlusszwang und Gestattungsanspruch

Auch die privilegierte Maßnahme bedarf eines vorherigen Gestattungsbeschlusses, selbst in der Zweier-Gemeinschaft aus zwei Doppelhaushälften.9 Umgekehrt können Eigentümer grundsätzlich die Gestattung eines Klima-Splitgeräts auf dem Balkon verlangen; gegen Lärm beim Betrieb kann die Gemeinschaft später gesondert vorgehen.10 Immissionsfragen wandern damit von der Gestattungs- auf die Nutzungsebene.

III. Das Streetart-Urteil des BGH

1. Sachverhalt

Ein Wuppertaler Kunstverein bot der GdWE an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses im Rahmen eines städtisch unterstützten Projekts auf eigene Kosten bemalen zu lassen. Das Bild sollte mehr als zehn Jahre verbleiben; nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft wieder frei über die Fassade entscheiden dürfen. Die Eigentümer ermächtigten die Verwalterin mehrheitlich zum Abschluss des Gestattungsvertrags. Das Motiv blieb offen; es sollte sich an Stil und Farbgebung früherer Werke der Künstlerin orientieren.

Der Kläger rügte fehlende Bestimmtheit und eine grundlegende Umgestaltung. Er unterlag vor dem Amtsgericht Wuppertal und dem Landgericht Düsseldorf; der BGH wies die Revision zurück.11

2. Entscheidungsgründe

Beschlusskompetenz. Der Begriff der baulichen Veränderung erfasst auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild wesentlich verändern. Eine mehrjährige künstlerische Fassadengestaltung fällt darunter.

Bestimmtheit. Genügend ist, wenn der Beschluss Fläche, Kostentragung und Verbleibdauer regelt. Das fertige Werk muss nicht beschrieben werden: Kunst entsteht in einem kreativen Prozess, dessen Ergebnis nicht stets vorhersehbar ist. Rahmenvorgaben zu Farbgebung und Stil machen die Wirkung hinreichend absehbar.

Keine grundlegende Umgestaltung. Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks ist regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung; auch eine andere Farbgebung der Fassade ist mehrheitsfähig. Es gilt ein strenger Maßstab, Bezugspunkt ist die Anlage als Ganzes. Eine abstrakte Grenzziehung lehnt der Senat ab; maßgeblich ist die tatrichterliche Würdigung des Einzelfalls. Das Berufungsgericht durfte die Einbindung in ein stadtbildprägendes Gesamtprojekt berücksichtigen.

Keine unbillige Benachteiligung. Die Sperre erfasst nur Maßnahmen, die einen Eigentümer stärker treffen als die übrigen. Dass einem Eigentümer das Gemälde weniger gefällt, genügt nicht.

IV. Stellungnahme

Die Entscheidung liest § 20 Abs. 4 WEG als eng begrenzte Ausnahme von der gewollten Mehrheitsmacht. Der bloß ästhetische Einwand verliert damit seine Kraft als Anfechtungsgrund. Zugleich verlagert sich das Gewicht in die Tatsacheninstanzen, denn der BGH überprüft die Würdigung nur eingeschränkt.

Offen bleibt das vom Kläger angeführte urheberrechtliche Risiko, die Künstlerin könne eine spätere anderweitige Nutzung der Fassade hindern. Hier liegt künftig der Schwerpunkt der Vertragsgestaltung.

Das Urteil fügt sich in die Linie des Jahres: Der Senat stärkt die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft, erweitert die Mehrheitsmacht bei baulichen Veränderungen und sichert den Minderheitenschutz über die Kontrolle ordnungsmäßiger Verwaltung.

Praxishinweis

Für Gemeinschaft und Verwalter

  • Gestaltungsbeschlüsse regeln Fläche, Kostentragung und Verbleibdauer und enthalten Rahmenvorgaben zu Stil und Farbgebung.
  • Der Gestattungsvertrag sichert ein Freigaberecht nach festem Zeitraum sowie urheberrechtliche Änderungs- und Entfernungsbefugnisse.

Für den anfechtenden Eigentümer

  • Ästhetische Einwände tragen keine Anfechtung.
  • Erfolg verspricht allenfalls substantiierter Vortrag zur Gesamtwirkung auf die Anlage oder zu einer individuell stärkeren Betroffenheit.

V. Ausblick

Am 4. Dezember 2026 verhandelt der BGH über den Ausgleichsanspruch eines Eigentümers nach einer durch das Gemeinschaftseigentum verursachten Beschädigung seines Sondereigentums.12 Bislang hat der Senat einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB in dieser Konstellation verneint.13 Ob er hieran nach der Reform festhält, ist offen.

Gesetzgeberisch steht die Evaluation an. Das BMJV hat im Vorfeld der für 2027 geplanten Überprüfung eine Online-Befragung von Wohnungseigentümern gestartet; sie läuft bis zum 12. November 2026.14

Anmerkungen

  1. BGH, Urt. v. 20.02.2026 – V ZR 34/25. ↩
  2. BGH, Urt. v. 27.02.2026 – V ZR 98/25, NZM 2026, 372. ↩
  3. BGH, Urt. v. 17.07.2026 – V ZR 190/25. ↩
  4. BGH, Urt. v. 30.01.2026 – V ZR 76/25. ↩
  5. BGH, Versäumnisurt. v. 24.04.2026 – V ZR 102/24. ↩
  6. BGH, Urt. v. 27.03.2026 – V ZR 7/25. ↩
  7. BGH, Urt. v. 24.04.2026 – V ZR 50/25. ↩
  8. Haufe, BGH-Rechtsprechungsübersicht WEG 2026. ↩
  9. BGH, Urt. v. 12.06.2026 – V ZR 68/25. ↩
  10. BGH, Urt. v. 17.07.2026 – V ZR 162/25. ↩
  11. BGH, Urt. v. 25.09.2026 – V ZR 165/25; Vorinstanzen: AG Wuppertal, Urt. v. 11.12.2024 – 95b C 72/24; LG Düsseldorf, Urt. v. 21.07.2025 – 25 S 2/25. ↩
  12. BGH, Pressemitteilung Nr. 183/2026 v. 01.10.2026 – V ZR 259/25. ↩
  13. BGH, Urt. v. 21.05.2010 – V ZR 10/10, BGHZ 185, 371. ↩
  14. BMJV, Pressemitteilung Nr. 73/2026 v. 26.10.2026. ↩

Stand: 4. November 2026. Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Rechtsanwalt Norbert Wolff

Autor

Norbert Wolff, Rechtsanwalt

Vertriebsrecht seit 1995. Schwerpunkte Handelsvertreterrecht, insbesondere Ausgleichsanspruch, Provision und Buchauszug, sowie WEG-Recht. Bundesweit tätig.

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