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§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG · Angebote · Beschlussvorbereitung
Rechtsanwalt Wolff · Nürnberg
Norbert Wolff · Stand: 4. November 2026 · Lesezeit 8 Minuten

Beschlussvorbereitung WEG – ob ein Sanierungsbeschluss hält, entscheidet sich oft vor der Versammlung. Seit der BGH die Drei-Angebote-Regel verworfen hat, zählt nicht mehr die Zahl der Angebote, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage. Der Beitrag zeigt, was der Verwalter vorlegen muss, wie detailliert und in welcher Form.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine allgemeine Pflicht, vor Erhaltungsmaßnahmen drei oder mehr Vergleichsangebote einzuholen, besteht nicht; maßgeblich ist eine ausreichende Tatsachengrundlage.
  • Angebote müssen grundsätzlich nicht mit der Einladung versandt werden; Einsicht genügt. Bei umfangreichen Sanierungen mit hohen Sonderumlagen und bei der Neubestellung des Verwalters gilt anderes.
  • Wer anficht, weil ein Angebot ungeeignet oder überteuert sei, muss dies innerhalb der Begründungsfrist darlegen und beweisen.

Inhalt

Leitnorm

„Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.“

§ 23 Abs. 2 WEG

I. Der Rahmen

Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zum Kern ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Über Instandhaltung und Instandsetzung beschließen die Eigentümer mit einfacher Mehrheit; Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind bauliche Veränderungen nach § 20 WEG.

Bei der Entscheidung haben die Eigentümer einen Ermessensspielraum. Sie bewegen sich in seinem Rahmen nur, wenn sie auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage entscheiden. Diese zu schaffen, ist Aufgabe des Verwalters.

II. Wie viele Angebote?

1. Das Ende der Drei-Angebote-Regel

Über Jahre haben Instanzgerichte Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein deshalb für ungültig erklärt, weil keine drei Vergleichsangebote vorlagen. Der BGH hat dieser Praxis eine Absage erteilt.1 Eine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten besteht nicht, auch nicht oberhalb einer Bagatellgrenze. Eine solche schematische Regel werde der Vielgestaltigkeit der Maßnahmen nicht gerecht und schränke das Ermessen der Eigentümer zu sehr ein.

Im Fall ging es um den Austausch von Fenstern und Vordachverglasungen mit Auftragswerten zwischen rund 1.100 € und 4.100 €. Die Gemeinschaft hatte Handwerker beauftragt, mit denen sie seit Jahrzehnten zufrieden zusammenarbeitete.

2. Was stattdessen zählt

Maßstab ist, ob die vorhandenen Informationen nach Art und Dringlichkeit der Maßnahme und den Umständen des Einzelfalls aus Sicht eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Eigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Ziel ist eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis. Der BGH nennt als Kriterien:

  • Umfang und Komplexität: Bei Standardmaßnahmen und Kleinaufträgen können die Eigentümer die Angemessenheit des Preises meist selbst beurteilen.
  • Erfahrungen: Ein bekannter und bewährter Anbieter kann den Verzicht auf weitere Angebote rechtfertigen; bei komplexen Maßnahmen ist die Vertrautheit mit der Anlage ein Vorteil.
  • Qualität neben dem Preis: Sorgfalt, Zügigkeit, Termintreue, qualifiziertes Personal und die zuverlässige Beseitigung von Mängeln.
  • Dringlichkeit und Marktlage: Eilbedürftigkeit und fehlende ortsnahe Handwerker sprechen gegen weitere Angebote.

3. Größere Maßnahmen

Je umfangreicher die Maßnahme, desto höher die Anforderungen. Vergleichsangebote sind dabei nur eine mögliche Grundlage: Auch die Beratung durch Sonderfachleute, etwa Architekten oder Bausachverständige, kann genügen. Bei größeren Sanierungen entspricht die Planung durch einen Fachplaner regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung; ein Preisspiegel kann für die Vorbereitung ausreichen.2

4. Was bleibt anfechtbar

Ein Beschluss kann weiterhin gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Das ist ein eigenständiger Beschlussmangel, den der Kläger innerhalb der Begründungsfrist von zwei Monaten (§ 45 S. 1 WEG) darlegen und beweisen muss. Die bloße Rüge fehlender Vergleichsangebote trägt nicht mehr.

III. Wie und wann vorlegen?

1. Die Einladung

Die Einberufung erfolgt in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Der Beschlussgegenstand muss so bezeichnet sein, dass jeder Eigentümer erkennen kann, worüber entschieden werden soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Eine unzureichende Bezeichnung führt zur Ungültigkeit des Beschlusses.

2. Versenden oder auslegen?

Der Verwalter muss Angebote grundsätzlich nicht mit der Einladung versenden. Es genügt, dass die Eigentümer bis zur Beschlussfassung eine hinreichende Tatsachengrundlage haben, etwa durch Einsicht in die Unterlagen. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Bei überschaubaren Maßnahmen können Angebote auch in der Versammlung erörtert werden.

Mit der Einladung zu versenden sind die Unterlagen dagegen in folgenden Fällen:

  • umfangreiche Sanierungen mit hohen Sonderumlagen,
  • Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, wenn über sie beschlossen werden soll,
  • die Neubestellung eines Verwalters: die Angebote oder zumindest Namen und Eckdaten der Bewerber.3

3. Empfehlung von Verwalter oder Beirat

Spricht die Einladung eine Empfehlung aus, etwa nach Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, sollten die Entscheidungsgrundlagen bereits in der Einladung zumindest schematisch dargestellt werden. Bei einer Maßnahme von rund 65.000 € genügte es nicht, die Angebote erst in der Versammlung zur Einsicht bereitzuhalten.4

4. Der Inhalt des Beschlusses

Der Beschluss selbst muss hinreichend bestimmt sein. Er sollte die Maßnahme, das zugrunde liegende Angebot oder den Auftragnehmer, einen Kostenrahmen, die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder durch Sonderumlage sowie die Kostenverteilung bezeichnen. Wie weit Konkretisierung reichen muss, hängt von der Maßnahme ab: Bei einer künstlerischen Fassadengestaltung genügten Fläche, Kostentragung und Dauer.5 Weicht der Beschluss vom gesetzlichen Kostenschlüssel ab, muss die Verteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; eine Umlage zu gleichen Teilen je Einheit für eine neue Heizung hielt der BGH für unzulässig.6

IV. Wenn die Gemeinschaft untätig bleibt

Besteht Sanierungsbedarf, kann jeder Eigentümer die Beschlussfassung verlangen. Die GdWE darf und muss gegebenenfalls eine Balkonsanierung auch dann beschließen, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung den einzelnen Eigentümern zuweist.7 Lehnt die Mehrheit ab, ist die Beschlussersetzungsklage der Weg (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG).

V. Stellungnahme

Die Abkehr von der Drei-Angebote-Regel ist zu begrüßen. Sie ersetzt eine formale Verfahrensvorgabe, die über Eignung und Preis nichts aussagte, durch eine Prüfung in der Sache. Für Verwalter bedeutet das mehr Spielraum, aber keine geringere Verantwortung: Die Wirtschaftlichkeit eines Auftrags muss nachvollziehbar begründet werden.

Für anfechtende Eigentümer verschiebt sich das Gewicht. Wer einen Sanierungsbeschluss angreifen will, muss in der Sache vortragen – zur Eignung des Angebots, zum Marktpreis, zur Vollständigkeit der Informationen. Der formale Einwand allein genügt nicht mehr.

Praxishinweis

Für den Verwalter

  • Den Tagesordnungspunkt konkret bezeichnen: Maßnahme, Bauteil, Kostenrahmen, Finanzierung.
  • Bei Standardmaßnahmen die Wahl des Anbieters kurz begründen; bei größeren Maßnahmen Fachplaner oder Preisspiegel einbeziehen.
  • Angebote zur Einsicht bereithalten und in der Einladung darauf hinweisen; bei hohen Sonderumlagen mitversenden.
  • Die Gründe für den Verzicht auf Vergleichsangebote in der Niederschrift festhalten.

Für den Eigentümer

  • Vor der Versammlung Einsicht in die Unterlagen nehmen (§ 18 Abs. 4 WEG).
  • Bei einer Anfechtung innerhalb von zwei Monaten konkret vortragen, warum das Angebot ungeeignet oder überteuert ist.
  • Bei Untätigkeit der Gemeinschaft einen Beschlussantrag stellen und notfalls die Beschlussersetzungsklage erheben.

Anmerkungen

  1. BGH, Urt. v. 27.03.2026 – V ZR 7/25; Vorinstanzen: AG Wuppertal, Urt. v. 08.05.2024 – 95b C 66/23; LG Düsseldorf, Urt. v. 16.12.2024 – 25 S 34/24. ↩
  2. LG Frankfurt a. M., Hinweisbeschl. v. 30.01.2026 – 2-13 S 37/25. ↩
  3. BGH, Urt. v. 24.01.2020 – V ZR 110/19. ↩
  4. AG Augsburg, Urt. v. 17.02.2016 – 31 C 1980/15 WEG. ↩
  5. BGH, Urt. v. 25.09.2026 – V ZR 165/25. ↩
  6. BGH, Urt. v. 24.04.2026 – V ZR 50/25. ↩
  7. BGH, Versäumnisurt. v. 24.04.2026 – V ZR 102/24. ↩

Stand: 4. November 2026. Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Rechtsanwalt Norbert Wolff

Autor

Norbert Wolff, Rechtsanwalt

Vertriebsrecht seit 1995. Schwerpunkte Handelsvertreterrecht, insbesondere Ausgleichsanspruch, Provision und Buchauszug, sowie WEG-Recht. Bundesweit tätig.

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