WEG-Recht

Muss es einen
Verwalter geben?

§§ 26, 26a, 27 WEG · Bestellung · Pflichten
Rechtsanwalt Wolff · Nürnberg
Norbert Wolff · Stand: 4. November 2026 · Lesezeit 8 Minuten

WEG-Verwalter – das Gesetz schreibt keinen Verwalter vor, setzt ihn aber in nahezu jeder Vorschrift voraus. Der Beitrag klärt, ob eine Gemeinschaft ohne Verwalter auskommt, wann ein Miteigentümer das Amt übernehmen kann und welche Pflichten mit ihm verbunden sind.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung besteht nicht; jeder Eigentümer kann aber die Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen.
  • Ein Miteigentümer kann Verwalter sein. In Anlagen mit weniger als neun Einheiten muss er nicht zertifiziert sein, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer dies verlangt.
  • Der Verwalter ist Organ der GdWE: Er vertritt sie nach außen, führt die laufende Verwaltung und haftet ihr für Pflichtverletzungen.

Inhalt

Leitnorm

„Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere […] die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.“

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG

I. Muss es einen Verwalter geben?

1. Keine gesetzliche Bestellungspflicht

Das WEG zwingt die Gemeinschaft nicht, einen Verwalter zu bestellen. Fehlt er, wird die GdWE durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG). Die Eigentümerversammlung kann dann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG); die Beschluss-Sammlung führt der Versammlungsvorsitzende (§ 24 Abs. 8 WEG).

2. Aber: ein Anspruch jedes Eigentümers

Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehört seit dem 1. Dezember 2023 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Verweigert die Mehrheit die Bestellung, kann der Eigentümer sie mit der Beschlussersetzungsklage durchsetzen (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG).

Praktisch ist die verwalterlose Gemeinschaft nur in kleinen, einvernehmlichen Anlagen tragfähig. Gemeinschaftliche Vertretung bedeutet, dass alle Eigentümer mitwirken müssen – bei jedem Vertrag, jeder Kündigung, jeder Zahlung.

II. Bestellung und Abberufung

1. Beschluss und Laufzeit

Über Bestellung und Abberufung beschließen die Eigentümer mit einfacher Mehrheit (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre. Eine Wiederbestellung bedarf eines erneuten Beschlusses, der frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden kann (§ 26 Abs. 2 WEG).

2. Jederzeitige Abberufung

Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Abweichende Vereinbarungen sind unzulässig (§ 26 Abs. 5 WEG).

3. Angebote vor der Bestellung

Bei der Neubestellung sind Alternativangebote einzuholen. Die Angebote oder zumindest Namen und Eckdaten der Bewerber – Laufzeit und Vergütung – müssen den Eigentümern innerhalb der Einladungsfrist bekannt sein; eine Vorstellung erst in der Versammlung genügt nicht.1 Bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters sind Vergleichsangebote grundsätzlich entbehrlich.2

Ist eine Bestellung rechtskräftig für ungültig erklärt worden, wird vermutet, dass ein im Kern gleichlautender Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht; die drohende Verwalterlosigkeit allein entkräftet diese Vermutung nicht.3

Zum Kostenrisiko einer Anfechtung der Verwalterbestellung vgl. den Beitrag Der Streitwert in WEG-Sachen.

4. Bestellung und Vertrag

Bestellung und Verwaltervertrag sind zu trennen. Die Bestellung begründet die Organstellung; der Vertrag regelt Vergütung und Leistungen und wird mit der GdWE geschlossen. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG).

III. Der Eigentümer als Verwalter

1. Zulässigkeit

Verwalter kann jede natürliche oder juristische Person sein, auch ein Miteigentümer. Für ihn gelten dieselben Rechte und Pflichten wie für einen gewerblichen Verwalter.

2. Zertifizierung

Grundsätzlich kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 26a WEG). Die Zertifizierung setzt eine Sachkundeprüfung vor der Industrie- und Handelskammer voraus. Von diesem Anspruch macht § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG eine Ausnahme, die drei Voraussetzungen kumulativ erfordert:

  • In der Anlage bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte.
  • Ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt.
  • Weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.

3. Haftung

Der Eigentümer-Verwalter haftet der Gemeinschaft wie jeder andere Verwalter. Das gilt selbst dann, wenn er ohne wirksame Bestellung tätig wird: Der faktische Verwalter hat dieselben Pflichten wie ein bestellter Verwalter.4 Eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung ist daher auch für den ehrenamtlichen Verwalter dringend zu empfehlen.

IV. Die Pflichten des Verwalters

1. Vertretung und laufende Verwaltung

Der Verwalter vertritt die GdWE gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG). Im Innenverhältnis ist er berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Die Eigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG).

2. Versammlung und Beschlüsse

  • Einberufung der Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich, in Textform und mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 1, 4 WEG).
  • Vorsitz in der Versammlung, sofern nichts anderes beschlossen wird (§ 24 Abs. 5 WEG).
  • Unverzügliche Niederschrift über die Beschlüsse (§ 24 Abs. 6 WEG) und Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7, 8 WEG).
  • Durchführung der gefassten Beschlüsse.

3. Finanzen

  • Aufstellung des Wirtschaftsplans als Grundlage der Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG).
  • Aufstellung der Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres (§ 28 Abs. 2 WEG).
  • Aufstellung eines Vermögensberichts (§ 28 Abs. 4 WEG).
  • Getrennte Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft.

4. Haftung gegenüber der Gemeinschaft

Verletzt der Verwalter seine Pflichten, haftet er der GdWE. Seit der Reform entfaltet der Verwaltervertrag keine Schutzwirkung mehr zugunsten der einzelnen Eigentümer; Ansprüche bestehen grundsätzlich nur im Verhältnis zur Gemeinschaft.5

V. Stellungnahme

Das Gesetz verzichtet auf eine Bestellungspflicht, macht den Verwalter aber über den Anspruch aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG faktisch zum Regelfall. Für kleine Anlagen eröffnet es mit dem Eigentümer-Verwalter einen pragmatischen Weg, der freilich dieselbe Pflichtenbindung und Haftung mit sich bringt.

Die Rechtsprechung stärkt die Stellung der Gemeinschaft: Sie verlangt Transparenz bei der Neubestellung, bindet auch den faktischen Verwalter und erschwert die Wiederbestellung nach einer erfolgreichen Anfechtung.

Praxishinweis

Für die Gemeinschaft

  • Bei der Neubestellung mindestens zwei Alternativangebote einholen und Namen, Laufzeit und Vergütung mit der Einladung mitteilen.
  • Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag gesondert fassen; Laufzeiten aufeinander abstimmen.
  • Den Wiederbestellungsbeschluss rechtzeitig, aber nicht früher als ein Jahr vor Ablauf fassen.

Für den Eigentümer, der Verwalter werden will

  • Prüfen, ob die Ausnahme vom Zertifizierungserfordernis greift, und das Stimmungsbild in der Gemeinschaft einholen.
  • Vor Amtsantritt eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung abschließen.
  • Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht fristgerecht aufstellen; hier liegen die häufigsten Haftungsrisiken.

Anmerkungen

  1. BGH, Urt. v. 24.01.2020 – V ZR 110/19. ↩
  2. AG München, Endurt. v. 24.10.2025 – 1292 C 26250/24 WEG, ZMR 2026, 454; LG Frankfurt a. M., Hinweisbeschl. v. 30.01.2026 – 2-13 S 37/25. ↩
  3. LG München I, Endurt. v. 25.02.2026 – 1 S 631/25 WEG, WuM 2026, 487. ↩
  4. BGH, Urt. v. 30.01.2026 – V ZR 76/25. ↩
  5. BGH, Urt. v. 05.07.2024 – V ZR 34/24, NJW 2024, 2690. ↩

Stand: 4. November 2026. Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Rechtsanwalt Norbert Wolff

Autor

Norbert Wolff, Rechtsanwalt

Vertriebsrecht seit 1995. Schwerpunkte Handelsvertreterrecht, insbesondere Ausgleichsanspruch, Provision und Buchauszug, sowie WEG-Recht. Bundesweit tätig.

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